Un equipo de investigación de la Universidad de Málaga ha creado una metodología que permite asignar a las construcciones del casco urbano el orden de prioridad en las tareas de rehabilitación atendiendo a la gravedad de su estado de conservación. La aplicación muestra en un mapa de forma clara cuáles son las que requieren una reparación preferente frente a otras. Los resultados pueden ser empleados por los gestores municipales para clasificar las intervenciones según una jerarquía de necesidades real basada en datos cuantitativos y cualitativos.

Resultado de la evaluación realizada con la aplicación de la herramienta. En verde se muestran los edificios en buen estado, en amarillo, los que requieren obras de rehabilitación a largo plazo, en naranja los que necesitan obras de rehabilitación a medio plazo y en rojo los que sufren daños graves.

Este procedimiento, facilita la gestión de fondos e inversiones municipales destinados a la rehabilitación, incluye distintos criterios en la evaluación del daño de cada edificio, mostrándolos de una manera muy visual mediante un rango de colores y una puntuación de 0 a 10 según la necesidad de intervención. En el artículo ‘Heritage risk index: A multi-criteria decision-making tool to prioritize municipal historic preservation projects’, publicado en la revista Frontiers of Architectural Research, los expertos han validado su aplicación con un caso de estudio en una zona del casco histórico de Málaga, en el que se señala la prioridad de rehabilitación. Estos resultados permitirían a los gerentes urbanísticos gestionar los plazos de actuación y la inversión en función de la urgencia de la intervención.

El sistema muestra una imagen del estado general de la edificación basado en un índice global obtenido a partir de la valoración particular de cada uno de los indicadores en que se desglosa la edificación. Este coeficiente o índice, obtenido a través de un algoritmo, establece una puntuación que representa el riesgo del edificio y, por tanto, la necesidad de intervenir en el mismo a corto, medio o largo plazo. La comparación del coeficiente resultante entre diferentes inmuebles evaluados marca la preeminencia de una propiedad respecto a otras respecto al trabajo de conservación que se debe realizar. De esta manera, se puede elaborar un mapa del estado de conservación de un centro histórico utilizando los valores del índice de riesgo del estudio que, a su vez, permitiría la toma de decisiones respecto a la cantidad económica y al plazo para realizar las actuaciones de conservación.

El nuevo método se incluye dentro de los llamados procedimientos de toma de decisiones multicriterio (MCDM), que se basan en el análisis de un conjunto de indicadores que permiten obtener una valoración final única. “El programa asigna una puntuación según la importancia de cada parte del edificio y el grado de deterioro que presenta. Finalmente, se obtiene un índice que determina el estado global y la necesidad de intervención”, indica a la Fundación Descubre el investigador de la Universidad de Málaga Jonathan Ruiz Jaramillo, uno de los autores del artículo.

El investigador de la Universidad de Málaga Jonathan Ruiz Jaramillo, uno de los autores del artículo.

La herramienta, que describe el riesgo respecto a la estabilidad, seguridad y habitabilidad del inmueble, también aporta información sobre las condiciones sobre eficiencia energética o accesibilidad. Esta información permitiría orientar de manera preliminar el tipo de intervención a llevar a cabo, la adaptación de las construcciones a la nueva normativa y a los requerimientos de sostenibilidad actuales. Así, la información obtenida posibilita la propuesta de posibles usos alternativos según su estado de conservación o su adaptación a las condiciones ambientales, energéticas o de funcionalidad actuales.

Aunque el diseño de esta herramienta se ha basado en el análisis de la edificación, también podría aplicarse a otros elementos del mobiliario urbano tales como fuentes o esculturas.

Analizar, dividir, puntuar, actuar

En la actualidad, los edificios son sometidos a una inspección técnica por parte de las autoridades municipales que evalúan de manera general sin distinguir entre construcciones y tipologías o aquellos aspectos vinculados al valor histórico de los inmuebles. Concretamente, se evalúan aspectos relacionados con la estabilidad estructural y seguridad de fachadas, medianeras, cubiertas o la impermeabilización. También en el correcto funcionamiento de las instalaciones, especialmente el suministro de agua y el saneamiento.

Análisis previo de los daños en los bordes de la losa de la cubierta.

La metodología propuesta realiza un diagnóstico del estado de conservación sobre la base de diferentes parámetros y variables que se vinculan a los elementos constructivos del edificio. La evaluación cuantitativa ofrece el porcentaje de daño del elemento, pero en relación con el área afectada. Por otro lado, a nivel cualitativo, expresa una valoración global que indica el riesgo atendiendo a la habitabilidad o la seguridad del edificio, aunque la parte afectada sea mínima. A modo de ejemplo, presenta diferente nivel de riesgo un deterioro del 75% de la pintura de la fachada que un 15% de la cimentación. Esta última obtendrá una valoración mayor por ser de gravedad superior.

Así, el método se fundamenta en los datos obtenidos en las inspecciones técnicas habituales en las que se analiza el estado de conservación de cada componente constructivo, para lo que se divide el edificio en diez categorías. Concretamente, distinguen entre elementos estructurales, como la cimentación, elementos no estructurales, como revestimientos o falsos-techo, o instalaciones, como el suministro de agua o climatización. Cada elemento se incluye en una categoría prioritaria, previamente determinada.

Para la valoración cualitativa de una de las diez categorías en cuestión se establecen cuatro niveles que evalúan la gravedad de los daños existentes. Así, el nivel 0 indica un daño mínimo que no requiere la adopción de medidas específicas y el nivel 3, un deterioro significativo que requeriría una acción inmediata. Por otro lado, se realiza una valoración cuantitativa mediante la asignación de un porcentaje de la superficie construida afectada. Una vez concluido el análisis se obtiene un índice para cada categoría que posteriormente, considerados conjuntamente, permiten obtener el índice global o “nota” del edificio evaluado.

Relación entre el nivel de evaluación del edificio, el nivel de prioridad de la intervención y el valor del índice de riesgo.

Los expertos plantean ampliar la aplicación incluyendo la valoración económica de cada intervención, de manera que en el mapa no sólo se señalen los riesgos, sino que se evalúe preliminarmente el presupuesto necesario para llevar a cabo la rehabilitación necesaria. De esta manera se logra la optimización de la gestión presupuestaria considerando el coste de conservación o rehabilitación, además de orientar hacia otros usos potenciales que podría albergar un edificio histórico.

El trabajo se incluye en el proyecto ‘Malaka.Net: bases para la rehabilitación sostenible del patrimonio histórico de Málaga’ desarrollado por la Universidad de Málaga y financiado por el Instituto Municipal de la Vivienda del Ayuntamiento de Málaga.

Referencias

Jonathan Ruiz Jaramillo, Carmen Muñoz González, María Dolores Joyanes Díaz, Eduardo Jiménez Morales, José Manuel López Osorio, Roberto Barrios Pérez y Carlos Rosa Jiménez. ‘Heritage risk index: A multi-criteria decision-making tool to prioritize municipal historic preservation projects’. Frontiers of Architectural Research. 2020.

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